A Reforma Tributária trouxe uma série de mudanças na tributação sobre o consumo, e um dos temas que mais geram dúvidas é a tributação dos aluguéis de imóveis.
Afinal, toda pessoa que recebe aluguel passará a pagar IBS e CBS? Quem possui imóveis para investimento será afetado? E as empresas que administram patrimônio imobiliário?
A resposta é: depende.
A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu critérios específicos para definir quando a locação de imóveis passa a ser considerada uma atividade econômica sujeita aos novos tributos. Neste artigo, explicamos o que realmente muda e quem precisa se preocupar.
A Reforma Tributária altera o Imposto de Renda sobre os aluguéis?
Não.
Os rendimentos de aluguel continuam sujeitos às regras do Imposto de Renda, tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas.
A Reforma Tributária não altera essa tributação. O que ela faz é criar regras para a incidência do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) em determinadas operações envolvendo bens imóveis.
Todo aluguel passará a pagar IBS e CBS?
Não.
Esse é um dos maiores equívocos sobre a Reforma Tributária.
A simples existência de um contrato de locação não significa que haverá incidência automática do IBS e da CBS.
A legislação criou critérios para identificar quando a locação caracteriza uma atividade econômica sujeita ao novo sistema tributário.
Quando a pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e da CBS?
Para as pessoas físicas, a Lei Complementar nº 214/2025 estabelece requisitos objetivos.
Em regra, a pessoa física será considerada contribuinte do regime regular quando, no ano-calendário anterior, ocorrerem simultaneamente as seguintes condições:
possuir receita anual superior a R$ 240.000,00 com locações (valor atualizado monetariamente pela legislação); e
realizar a locação de mais de três imóveis distintos.
Ou seja, não basta ultrapassar o limite de faturamento. Também é necessário que a atividade envolva mais de três imóveis locados.
Além disso, a legislação prevê que, se durante o próprio ano a receita ultrapassar em 20% esse limite, mantendo-se o requisito relacionado à quantidade de imóveis, a pessoa física também poderá passar à condição de contribuinte naquele exercício.
Quem possui apenas um ou dois imóveis alugados será afetado?
Na maioria dos casos, não.
Quem possui poucos imóveis para complementar a renda e não atende aos critérios previstos na legislação tende a permanecer fora da incidência do IBS e da CBS sobre a locação.
Isso significa que muitos proprietários continuarão apenas sujeitos às regras já existentes do Imposto de Renda.
Empresas que alugam imóveis também serão impactadas?
Sim.
As pessoas jurídicas que exploram a locação de imóveis como atividade econômica deverão observar as regras gerais da Reforma Tributária.
Dependendo do enquadramento da empresa e das características da operação, haverá incidência do IBS e da CBS, além da necessidade de adequar processos fiscais, contratos e sistemas de emissão de documentos fiscais.
A Reforma Tributária trata apenas da locação?
Não.
O regime específico dos bens imóveis é mais amplo.
Além da locação, a legislação também disciplina outras operações, como:
venda de imóveis;
cessão onerosa;
arrendamento;
administração de imóveis;
intermediação imobiliária.
Cada operação possui regras próprias quanto à incidência, base de cálculo e demais aspectos tributários.
O condomínio e o IPTU entram na base de cálculo?
Nem sempre.
A legislação prevê que determinados valores não integram a base de cálculo do IBS e da CBS quando forem suportados pelo locatário e estiverem devidamente discriminados e comprovados.
Entre eles estão:
despesas de condomínio;
IPTU;
demais tributos incidentes sobre o imóvel;
foro anual;
taxa de ocupação.
Essa regra evita que despesas meramente reembolsadas sejam tributadas como se fossem receita do locador.
O que investidores imobiliários devem fazer agora?
Mesmo que a transição da Reforma Tributária ocorra de forma gradual, este é o momento ideal para avaliar os impactos sobre o patrimônio imobiliário.
Uma análise preventiva permite verificar:
se haverá incidência do IBS e da CBS nas operações realizadas;
se a estrutura atual continua sendo a mais eficiente;
como ficará a tributação nos próximos anos;
quais adaptações serão necessárias nos contratos;
quais procedimentos fiscais precisarão ser implementados.
Quanto mais cedo esse planejamento for realizado, menores tendem a ser os riscos de autuações e custos inesperados.
Perguntas frequentes
Quem tem um imóvel alugado vai pagar IBS e CBS?
Na maioria dos casos, não. A legislação exige critérios específicos para que a pessoa física seja considerada contribuinte.
O aluguel continua pagando Imposto de Renda?
Sim. A Reforma Tributária não altera as regras do Imposto de Renda sobre os rendimentos de aluguel.
Empresas patrimoniais serão afetadas?
Sim. Pessoas jurídicas que exploram a locação de imóveis deverão analisar como as novas regras se aplicam às suas operações.
Vale a pena revisar o planejamento tributário?
Sim. A Reforma Tributária cria um novo cenário para investidores e empresas do setor imobiliário, tornando essencial a análise preventiva da estrutura tributária.
Conclusão
A Reforma Tributária não significa que todo proprietário de imóvel passará a pagar IBS e CBS sobre os aluguéis. A Lei Complementar nº 214/2025 definiu critérios objetivos para identificar quando a locação configura uma atividade econômica sujeita aos novos tributos, preservando a situação de muitos proprietários que utilizam a locação apenas como forma de investimento.
Por outro lado, investidores com maior volume de imóveis e empresas que atuam no mercado imobiliário precisam acompanhar atentamente a nova legislação, revisar contratos e avaliar os impactos tributários da transição.
Contar com uma assessoria contábil especializada é a melhor forma de garantir conformidade com a legislação e identificar oportunidades de planejamento tributário antes que as novas regras estejam plenamente implementadas.